Ein Restnutzungsdauergutachten weist gegenüber dem Finanzamt nach, dass ein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat als die steuerlich unterstellte. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Wird die kürzere Nutzungsdauer anerkannt, darf das Gebäude über weniger Jahre abgeschrieben werden – die jährliche Abschreibung (AfA) steigt entsprechend.
Für vermietete Gebäude schreibt das Steuerrecht feste Abschreibungszeiträume vor. Viele ältere Gebäude sind wirtschaftlich jedoch deutlich kürzer nutzbar, als diese Pauschale annimmt: wegen des Baujahrs, des baulichen Zustands, unterlassener Modernisierungen oder eines erheblichen Sanierungsstaus. Genau das lässt sich durch ein Gutachten belegen. Die Anlässe sind vielfältig – der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung, ein geerbtes Mehrfamilienhaus, eine Gewerbeimmobilie im Betriebsvermögen oder ein Objekt, das seit Jahrzehnten unverändert vermietet wird.
Als akkreditiert-zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 ermittle ich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nach einem anerkannten Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und lege die Herleitung vollständig prüffähig offen – so, dass das Finanzamt jeden Schritt nachvollziehen kann. Ob sich daraus im Einzelfall ein steuerlicher Vorteil ergibt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung; wir erstellen den bautechnischen Nachweis, die steuerliche Würdigung nimmt das Finanzamt vor.
Die Leistungen des Restnutzungsdauergutachtens
Den Termin für die Besichtigung und die Bearbeitungszeit stimmen wir individuell mit Ihnen ab. Wenn es schnell gehen muss, ist eine Expressbearbeitung innerhalb von 5 bis 7 Tagen gegen Zuschlag möglich.
Der Begriff „Marktwertanalyse“ beschreibt eine äußerst präzise Herangehensweise, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Auf diese Weise hilft die Marktwertanalyse dabei, den besten Verkaufspreis für eine Immobilie zu finden.
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Durch ein vollwertiges Verkehrswertgutachten wird ein nicht zu vernachlässigender Aufwand verursacht, etwa durch die Beschaffung verschiedener Dokumente bei sämtlichen relevanten Ämtern.
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Verkehrswertgutachten anzufertigen gehört zu den Hauptaufgaben eines Sachverständigen für Immobilien. Die Anlässe, ein solches Gutachten erstellen zu lassen, sind vielfältig, beispielsweise der Kauf oder Verkauf einer Immobilie.
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Ein Restnutzungsdauergutachten kostet bei uns einen festen Pauschalpreis nach Wohn-/Nutzfläche: ab 1.300 € inkl. MwSt. für Objekte bis 200 m². Der Grundbuchauszug ist enthalten, weitere Behördenauskünfte fallen nicht an. Für ein gedrucktes Exemplar kommen 15 € Druckkosten und 6 € Porto hinzu. Bewerten wir mehrere Objekte in einem Auftrag, erhalten Sie 5 % Nachlass auf das zweite, 10 % auf das dritte und 15 % ab dem vierten Objekt. Sie erhalten den Preis vor der Beauftragung schriftlich – er ändert sich danach nicht mehr.
Ein Restnutzungsdauergutachten ist der schriftliche Nachweis, dass ein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat als die steuerlich unterstellte. Es wird nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG beim Finanzamt eingereicht und ermöglicht eine höhere jährliche Abschreibung des Gebäudes.
In drei Schritten: Zuerst wird die für die Gebäudeart typische Gesamtnutzungsdauer bestimmt, zum Beispiel 70 Jahre für ein Einfamilienhaus. Danach werden beim Ortstermin Gebäudealter und Modernisierungsgrad erfasst – Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder, Wärmedämmung und Grundrissänderungen werden nach einem Punktraster gewichtet. Aus Alter und Modernisierungspunkten ergibt sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Schritt für Schritt nachvollziehbar dargestellt.
Ja. Die Restnutzungsdauer hängt vom tatsächlichen Bauzustand ab, und der lässt sich nicht vom Schreibtisch aus beurteilen. Ein Gutachten ohne Ortstermin hat gegenüber dem Finanzamt einen deutlich schwereren Stand.
Kaufvertrag beziehungsweise Nachweis des Baujahrs, Grundrisse und Wohn-/Nutzflächenberechnung, sofern vorhanden, Angaben zu Sanierung und Modernisierung der letzten 20 bis 25 Jahre, der Energieausweis, sofern vorhanden, sowie bei Vermietung Angaben zu den Einheiten. Für die Modernisierungen genügt unser Ankreuzformular – Belege sind nicht erforderlich. Den Grundbuchauszug beschaffen wir.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer vermieteter Wohn- und Gewerbeimmobilien, insbesondere bei älteren oder seit Langem nicht grundlegend modernisierten Gebäuden. Besonders sinnvoll ist es direkt nach dem Kauf, weil die höhere Abschreibung dann von Beginn an wirkt. Auch für mehrere Eigentumswohnungen im selben Gebäude erstellen wir die Gutachten in einem Zug.
Wir erstellen das Gutachten als zertifizierter Sachverständiger nach anerkanntem Modell und legen die Herleitung vollständig prüffähig offen. Das erhöht die Anerkennungswahrscheinlichkeit; die endgültige steuerliche Würdigung obliegt dem zuständigen Finanzamt. Eine Steuerberatung leisten wir nicht – sprechen Sie dazu bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Anton Kuraschek, Kuraschek Gutachten, Ulm – akkreditiert-zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 (IQ-Zert, Teilgebiet A2 „Markt- und Beleihungswertermittlung von Wohn- und Gewerbeimmobilien“). Stand: September 2026.
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